IMMOBILIENBEWERTUNG

Was ist mein Haus wert - professionelle Immobilienbewertung in Hannover

Es gibt verschiedene Gründe, die eine umfassende Bewertung einer Immobilie erfordern. Solche Situationen können der geplante Verkauf eines Objektes sein, aber auch die Übereignung des elterlichen Hauses an die Kinder zu Lebzeiten erfordert eine professionelle Einschätzung des tatsächlichen Verkehrswertes. Die Wertermittlung übernehmen gut ausgebildete Gutachter für Immobilien, die Ihnen auf die Frage “ Was ist mein Haus wert “ eine aussagekräftige Antwort liefern.

Verkehrswert einer Immobilie - wie erfolgt die Bewertung?

Für das Wertgutachten für Haus und Grundstück führt der Gutachter für Immobilien eine Grundstücksbewertung durch und ermittelt den Wert der darauf erbauten Gebäude. Beide Ergebnisse ergeben den Verkehrswert von Haus und Grundstück. Dieser Wert entspricht jenem Wert, der zum Zeitpunkt des Gutachtens beim Verkauf erzielt werden kann.

Um willkürliche Wertgutachten zu vermeiden, reguliert der Gesetzgeber die Vorgehensweise der Immobilienbewertung durch die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“, in Kurzform „ImmoWertV.

Obwohl in der ImmoWertV nur von Grundstücken die Rede ist, beziehen sich die Verordnungen zum Verkehrswert berechnen immer auf das Wertgutachten für Haus und Grundstück.

In folgenden Situationen sollten Sie auf jeden Fall eine Immobilienbewertung in Hannover nach den Vorgaben der ImmoWertV einholen, die auch vor Gericht Bestand hat. Den Verkehrswert ermittelt in diesem Fall ein Sachverständiger für Immobilienbewertung:

– Erbfall bei mehreren Erben
– Korrekte Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer
– Aufteilung des Vermögens im Scheidungsfall
– Drei Verfahren, um den Verkehrswert zu berechnen


Professionelle Immobilienbewerter, zu denen auch erfahrene Makler mit entsprechender Weiterbildung zählen, nutzen in der Regel drei in der ImmoWertV erläuterte Verfahren, um den Immobilienwert zu ermitteln:

– Vergleichswertverfahren
– Ertragswertverfahren
– Erster Stichpunkt
– Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf einer vergleichenden Berechnungsmethode, um den Verkehrswert zu ermitteln. Sie vergleicht für die Wertermittlung die erzielten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien aus der Vergangenheit mit dem aktuellen Objekt, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Bei diesem Bewertungsverfahren errechnet der Gutachter aus den vorhandenen Verkaufspreisen einen Wert pro Quadratmeter, um den Grundstücks- und Hauswert zu ermitteln. Diesen gleicht der Gutachter für das Haus durch Zu- und Abschläge an die zu bewertende Immobilie an. So führen durchgeführte Modernisierungen zu einer Aufwertung, während vielleicht eine große Eigentümergemeinschaft oder eine bestimmte Grundstückslage für Abwertungen sorgen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei aktuell vermieteten oder verpachteten Immobilien eingesetzt, wenn die Rendite durch Miete oder Pacht auch weiterhin im Vordergrund steht. Bei dieser Methode berücksichtigt der Immobilienbewerter Pacht oder Miete als Zinsen und rechnet diese bis zu dem Zeitpunkt hoch, zu dem die Immobilie aufgrund der Abnutzung keinen Wert mehr aufweist. Bei diesem Bewertungsverfahren geht es um die Fragestellung, wie hoch der Kapitalbedarf zum aktuellen Zeitpunkt sein muss, um auch zukünftig Zinsen in dieser Höhe zu erzielen. Daraus ergibt sich der Ertragswert.

 
Weitere Berechnungskriterien zur Wertermittlung durch Hochrechnung sind die Restnutzungsdauer und der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden berechnete Liegenschaftszinssatz. Je höher dieser Liegenschaftszinssatz ausfällt, umso geringer ist der Immobilien-Verkehrswert.

Der Liegenschaftszinssatz stellt die ortsübliche Immobilienrendite dar und wird, wie eine Inflationsrate, aus dem Ertragswert herausgerechnet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bewertung von Boden und Gebäuden getrennt erfolgt, da sich der Wert des Grundstücks selbst üblicherweise nicht ändert.


Ein Beispiel zum einfacheren Verständnis:

Sie besitzen eine vermietete Immobilie mit einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren. Jährlich erwarten Sie einen Reinertrag von 20.000 Euro. Dies entspricht einem Ertragswert von 400.000 Euro. Dieser Wert wird um den Liegenschaftszinssatz in Höhe von vier Prozent bereinigt, wodurch sich schlussendlich nur mehr ein Ertragswert von 272.000 Euro ergibt.

Sachwertverfahren

Auch bei dieser Immobilienwert-Ermittlung erfolgt eine getrennte Berechnung des Bodenwerts und dem Wert der darauf erbauten Gebäude. Die vorhandenen baulichen Anlagen werden zusätzlich in Außenanlagen und Hauptgebäude getrennt. Das Sachwertverfahren basiert auf der Fragestellung, wie hoch die aktuellen Kosten für den Bau des unverändert gleichen Gebäudes wären. Der dabei ermittelte Wert wird um die Abschreibung, also die Alterswertminderung, reduziert. Das Ergebnis ist der aktuelle Wert des Gebäudes.

Da bei dieser Methode, den Immobilienwert zu berechnen, der reine Marktwert unberücksichtigt bleibt, wird das Ergebnis durch die Anwendung eines Sachwertfaktors an den aktuellen Markt angepasst.

Schlussendlich bleibt nur mehr eine Frage offen – wer zahlt den Gutachter beim Hausverkauf? Die Antwort darauf ist einfach: Der Auftraggeber übernimmt die Kosten für alle von ihm angeforderten Gutachten. Ob Immobiliensachverständiger oder Bausachverständiger. Dies gilt nicht nur für Verkehrswertgutachten, sondern auch dann, wenn ein Bausachverständiger Kosten berechnet, für die der Verkäufer durch die Beauftragung verantwortlich ist. Gibt der potenzielle Käufer den Auftrag, übernimmt er alle Kosten.

Onlinebewertung von Immobilien?

Um den Immobilienwert zu ermitteln, ist Erfahrung und umfangreiche Sachkenntnis erforderlich, über die Laien mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht verfügen. Allerdings wünscht sich jeder Immobilienbesitzer schon im Vorfeld ungefähre Informationen über den Wert seiner Immobilie. Für diesen Zweck bietet sich die Onlinebewertung der Immobilie an, bei der Sie den Wert Ihrer Immobilie schätzen lassen. Diese Bewertungen sind kostenlos und liefern ungefähre Werte auf Grundlage der nachfolgenden Kriterien:

– Art der Immobilie – Wohnung, Haus
– Wohnlage
– Grundstücksgröße
– Wohnfläche
– Ausstattung aufgrund eigener Angaben
– Alter und Modernisierung

Der berechnete Immobilienwert ist eine Preiseinschätzung und dient als ungefährer Richtwert. Denn ein Gutachter für Immobilien kann den tatsächlichen Immobilienwert nur berechnen, wenn er vor Ort eine ausführliche Besichtigung vornimmt. Trotzdem sind diese kostenlosen Angebote für viele Verkäufer oder auch potenzielle Käufer eine gute Ausgangsbasis für weitere Entscheidungen. Gerne können Sie jetzt unverbindlich Ihre Immobilie über unser Immobilienbewertungstool bewerten lassen.

Wer führt die Bewertung von Immobilien durch?

Beim Thema Bewertung von Immobilien unterscheiden Experten zwischen einer reinen Markteinschätzung und einem Verkehrswertgutachten. Die reine Markteinschätzung darf im Prinzip jeder vornehmen. Wobei Sie sich unbedingt auf das Know-how eines erfahrenen Immobilienmaklers verlassen sollten. Denn diese Experten kennen nicht nur den Markt bis ins kleinste Detail, sondern arbeiten oft mit Spezialisten wie Bausachverständigen und anderen kompetenten Fachleuten zusammen. Zusätzlich zum umfangreichen Wissen über das Verhalten und die aktuelle Situation des Marktes benötigt ein guter Immobilienbewerter ein geschultes Auge für den Zustand des Gebäudes und die Fähigkeit, im Bedarfsfall das Urteil eines weiteren Fachmanns einzuholen.

Anders ist die Situation beim offiziellen und gerichtlich anerkannten Wertgutachten für das Haus. Diese Form der Immobilienbewertung darf ausschließlich über staatlich oder öffentlich anerkannte Sachverständige erfolgen. Dabei handelt es sich um Personen, die durch ihre Fachausbildung und ihrer beruflichen Tätigkeit entsprechend tiefgehende fachliche Kenntnisse aufweisen. Dazu zählt ein offizieller Baugutachter genauso wie Architekten oder Ingenieure.

Wie wird man Gutachter?

Beim Beruf des Gutachters unterscheidet man zwischen drei Formen der erstellten Gutachten und den damit verbundenen Berufsbezeichnungen:

– Staatlich anerkannte Immobiliengutachter
– Öffentlich bestellte, vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung
– Freie Immobiliengutachter

Der Beruf des „Freien Immobiliengutachters“ ist nicht geschützt. Allerdings heben sich viele Anbieter ab, indem sie sich umfangreich weiterbilden und Zertifizierungen zum Gutachter für Immobilien oder weiterführend als Baugutachter erwerben. Dazu zählt beispielsweise das IHK-Zertifikat Immobiliensachverständiger oder die Zertifizierung durch den TÜV-Rheinland.